Rehabilitación, la salida a la crisis de la construcción?

Situación previa al crack inmobiliario

Hasta antes de la crisis del ladrillo en España los porcentajes de compra y de alquiler de vivienda se situaban en un 80-20, obviamente inclinándose hacia la adquisición de vivienda. Este dato es importante para comprender que en España la rama de la construcción dedicada a la rehabilitación y renovación del parque de viviendas ha sido muy pequeña. Los promotores y constructores se dedicaban a la obra de nueva planta, ya que era en la que se obtenían los grandes beneficios, aparcando la rehabilitación a los pequeños albañiles o pequeños estudios de arquitectura y creando también una economía sumergida en el que se movían grandes cantidades de dinero.

Mercados en alza pese a la situación económica

Con la llegada de la crisis inmobiliaria y la parada en seco de construcción de nueva vivienda se comienza a buscar distintas alternativas y nichos de negocio para las constructoras. Sin embargo las pequeñas inmobiliarias y constructoras que no resisten la contundencia de la crisis mundial tienen que cerrar o declararse en suspensión de pagos; el ejemplo más claro es la inmobiliaria Martinsa-Fadesa que entró en suspensión de pagos en julio de 2008, siendo así la primera de las grandes empresas en sucumbir.

Otras grandes constructoras empezaron a diversificar su negocio hacia la internacionalización, la producción de energías renovables, gestión de aeropuertos y autopistas…

Aeropuerto de Stansted. Propiedad de Ferrovial.

Pero las pequeñas y medianas constructoras a nivel regional o autonómico no tenían capacidad económica ni recursos para asumir tales actividades, por lo que su diversificación pasaba por otros negocios; y aquí es donde entra la rehabilitación como una alternativa de mercado seria y con futuro, aunque su “dejadez” durante los años de bonanza inmobiliaria se dejara notar a la hora de lanzarse las constructoras.

Sin embargo se tomaron desde la administración algunas medidas para impulsarla, como subvenciones para los propietarios que quisieran realizar la rehabilitación de su vivienda acompañado de una bajada de IVA para obras de rehabilitación que siguieran unas características concretas.

La rehabilitación como salida de la crisis.

El impulso desde Europa

A las medidas tomadas por la administración en materia de rehabilitación en la edificación hay que unir la también otra corriente social que ayudaría a impulsar el mercado, que también se acompañó con ayudas y subvenciones. El gasto energético en las viviendas era muy alto, y se vio que con sencillos criterios constructivos derivados de diversos estudios se podía descender el consumo energético y contar con viviendas más eficientes y respetuosas con el medio ambiente. El Código Técnico de la Edificación, aprobado en España en 2006 pero presente en toda Europa, ya contiene un Documento Básico dedicado exclusivamente a criterios constructivos a seguir en el diseño y construcción de edificios para aminorar el gasto en energía. Desde Europa también se fijan unos objetivos relativos a la disminución del consumo energético en la llamada “Estrategia 20-20-20”.

Fuente: Ana González Martín. Fundación Laboral de la Construcción.

A través de estos tres objetivos se establecen dos líneas de actuación en materia edificatoria; son la mejora del diseño y construcción de la nueva edificación y la mejora del parque existente; es decir, actuar en el pasado y en el presente, de forma que en el futuro (año 2020) se logren los objetivos planteados en la “Estrategia 20-20-20”.

El consumo energético de los edificios engloba al derivado de su creación y al derivado por su uso durante su vida útil.

En España existe un parque de viviendas edificado de 25.000.000 viviendas, de las cuales el 50% tiene más de 30 años de antigüedad, así que generalmente las viviendas españolas no fueron proyectadas con muchas medidas de ahorro energético y aprovechamiento de la energía, lo que provoca que el 16% de la energía total consumida en el país vaya a parar a las viviendas.

No es un tanto por ciento muy alto, pero pequeños gestos pueden ayudar a disminuir la factura de electricidad de la vivienda a cifras muy apetecibles para las familias.

Conclusión

La situación del sector de la construcción y sus sectores dependientes en mayor o menor medida están pidiendo urgentemente una reinvención del mercado y nuevas vías de desarrollo. El panorama ha cambiado drásticamente y ya nada volverá a ser como lo conocemos. Hace falta innovación, mejora en los procesos y un desarrollo más sostenible que en el último boom inmobiliario.

La rehabilitación de los edificios en todas sus formas (patrimonio, restauración de bienes culturales y rehabilitación energética entre otros) se erige como una posibilidad para las constructoras pequeñas y medianas de negocio. Y el papel de las administraciones y de las entidades crediticias es crucial para que el crecimiento sea sostenible, controlado y beneficioso para la sociedad.

Es cierto que en España la crisis mundial ha sido más virulenta que en otros países por culpa del sector de la construcción, pero no caigamos en la crítica fácil y estigmaticemos un sector que genera muchísimo empleo y en el que los bienes que se producen son para beneficio de toda la comunidad.

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Comments

  • Me parece un artículo muy interesante, en linea con lo que comentaba también en mi blog. Empieza a estar claro que la rehabilitación va a ser el camino a seguir. ya tenemos normativas, ayudas, subvenciones… ahora falta que se propongan medidas para que las empresas aprendan a rehabilitar, que no es lo mismo que construir. Enhorabuena por el post.

  • Chalo

    Sí, sigo tu blog y coincidimos en que llega una época de renovación en la edificación. Siento que es la oportunidad de los profesionales de estudios más pequeños y gente más modesta que la anterior época de grandes constructoras e inmobiliarias de proyectos mastodónticos. ;)

    Gracias por comentar Enrique y gracias por tu enhorabuena, lo valoro mucho!

  • La rehabilitación se esta conviertiendo en el refugio de todos, y efectivamente, Rehabilitar no es Construir. Grandes empresas con gastos generales enormes, se meten en el sector y acaban dejando las obras a medias y la reputación del sector por los suelos.
    Yo creo que el futuro debería ser, mas que la rehabilitación, el mantenimiento, y para ello, la única salida es que la administración regule la obligación de mantener, en vez de obligar a rehabilitar cuando ya no hay mas remedio.

    • Chalo

      Es cierto, se abren más posibilidades en el mantenimento de edificios. De hecho algunas urbanizaciones tienen su particular ‘manitas’ que les va haciendo los arreglos a la comunidad. Si le diéramos vueltas y nos inventáramos un servicio atractivo para estas comunidades a lo mejor no haría falta una legislación que obligue a ese mantenimiento.

      Abres una posibilidad muy buena, y estamos llegando a la conclusión de que el sector se va a reinventar. Que ya nada será como antes…

      Gracias Daniel por comentar y compartir tu opinión!

  • Todo esto, tiene un problema básico. En España, estamos acostumbrados a cambiar las ruedas del coche, las pastillas y el aceite, pero en absoluto a hacer un informe de pocería trienal de nuestro edificio, ni a limpiar cada tres meses los canalones y bajantes de pluviales. Mientras que no empecemos a crear esa cultura del mantenimiento que actualmente no existe en España, muy dificilmente puede ser atractiva ninguna oferta.
    Otra cosa es tratar de sacar provecho de estas ideas y usarlas para montar un negocio, eso si queréis lo tratamos en privado je je

  • Mª Teresa

    Hola Chalo, me encanta tu positivismo. He visto que aunque eres muy joven ya tienes experiencia y sobre todo espíritu innovador, esto es fantástico. He leído tu trabajo y no puedo estar más de acuerdo, la rehabilitación tiene mucho futuro, dejamos de agotar recursos de suelo y mantenemos lo existente. No está mal empezar a cambiar la mentalidad de todo lo nuevo es lo mejor y destruir lo viejo, mira ejemplos de ciudades como París, Viena, con un patrimonio arquitectónico enorme, que no permiten construir edificios modernos en las zonas para no perder su esencia, y mira el ejemplo de nuestras ciudades, totalmente parcheadas de edificios regios y de edificios modernos. Espero que te todo te siga yendo muy bien, y no pierdas este espíritu tan emprendedor. Gracias, Mª Teresa

    • Chalo

      Me alegro de que le guste y de que se haya animado a comentar en el debate!! El ejemplo de las ciudades no pueden ser más bueno. Paseas por sus calles y ninguna de ellas pierde su esencia y toque que enriquece la ciudad. Aquí en Granada no, ni siquiera se respeta en el centro de la ciudad… Sólo en el Albaicín hay un control más exhaustivo en las intervenciones, aunque de exhaustivo pasa a desmesurado cuando se intenta rehabilitar inmuebles; tiene que haber un término medio!
      Gracias Mª Teresa, seguiré sus consejos.
      Un saludo!

  • Ciertamente rehabilitar no es construir. Buen post.

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